我想對(duì)于每位想要在上海購(gòu)房的人來(lái)說(shuō)，有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)一定非常重要一是首付，二是稅費(fèi)那么各位知道么，其實(shí)在上海一直有一類(lèi)房源，不僅能做到更少比例的首付，還可以適當(dāng)減少稅費(fèi)，那就是：上海的普通住宅我們先來(lái)看看什么是普通住宅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)普宅）根據(jù)2014年上海市出臺(tái)的普宅標(biāo)準(zhǔn)，需要同時(shí)滿足以下三個(gè)條件除了房屋類(lèi)型和低于140平的面積要求外，最重要的還是第三點(diǎn)，不同環(huán)線間需要滿足的實(shí)際成交價(jià)格就好比內(nèi)環(huán)線以?xún)?nèi)的普宅，就必須滿足總成交價(jià)不高于450萬(wàn)/套的要求那么這些限定條件下的普宅，具體能享受什么優(yōu)惠呢我們以?xún)?nèi)環(huán)內(nèi)一套總價(jià)450萬(wàn)的普宅，以及一套500萬(wàn)的非普宅為例第一，針對(duì)購(gòu)買(mǎi)二套住房的首付普宅首付只需50%，相比非普宅70%的比例，單就首付就可能相差近100萬(wàn)第二，還有稅費(fèi)這里我們只粗略計(jì)算增值稅及個(gè)人所得稅的部分，加上如今市面上大多都是符合滿五唯一的普宅，那么在這種情況下對(duì)于450萬(wàn)的普宅來(lái)說(shuō)，沒(méi)有稅費(fèi)對(duì)于500萬(wàn)的非普宅來(lái)說(shuō)，如果假設(shè)原業(yè)主房子的買(mǎi)進(jìn)時(shí)間比較早，打個(gè)比方原始價(jià)在100萬(wàn)，那么計(jì)算下來(lái)的差額增值稅普宅和非普宅之間，稅費(fèi)差距可以達(dá)到20萬(wàn)所以你看，對(duì)于大部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這就是普宅最大的吸引力，不僅能降二套首付，還能減免稅費(fèi)那么，這樣的普宅在上海多么，具體的市場(chǎng)成交又是怎樣的呢01上海全市的普宅供應(yīng)量，不足兩成首先，讓我們來(lái)看下新房市場(chǎng)我大致翻看了下今年前六批次的數(shù)據(jù)，符合普宅標(biāo)準(zhǔn)的新房幾乎沒(méi)有僅有位于青浦的翠湖苑、奉賢的奉發(fā)賢薈悅邸兩個(gè)項(xiàng)目的最小面積段，可以基本滿足普宅的要求因此，我們主要來(lái)分析滿足普宅標(biāo)準(zhǔn)的二手供應(yīng)數(shù)據(jù)整理自：兔博士從最近1年上海各環(huán)線的普宅掛牌情況，我們可以得到兩點(diǎn)信息第一，如今上海市場(chǎng)上，可供選擇的普宅市場(chǎng)供應(yīng)量，不多整個(gè)上海的普宅加起來(lái)，掛牌量只占到19%第二，如果你仔細(xì)觀察各環(huán)線內(nèi)普宅占該環(huán)線內(nèi)總掛牌數(shù)的比例，就會(huì)發(fā)現(xiàn)越往外的環(huán)線，該區(qū)域內(nèi)的普宅占比就越低除占比最高的內(nèi)環(huán)內(nèi)，達(dá)到了27%以外，外環(huán)線以外的普宅占比僅有15%接著我們把視線聚焦到各個(gè)板塊，又是哪些地方的普宅掛牌量可以稍微更多些呢我整理了下各環(huán)線內(nèi)普宅掛牌最多的板塊占比最多的鞍山，也就在11%左右并且普宅掛牌多的地方，往往也就是上海早期重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的板塊一種是以工人新村為主的區(qū)域，比如鞍山、中原就拿位于上海楊浦的鞍山新村來(lái)說(shuō)這里是上海最早的工人新村之一，據(jù)說(shuō)規(guī)模最大的時(shí)候，居住人口曾達(dá)到100萬(wàn)這些早期開(kāi)發(fā)的工人新村，自然也更容易滿足140平以下，總價(jià)段在450萬(wàn)以下的內(nèi)環(huán)內(nèi)普宅開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)除此之外，還讓我有點(diǎn)意外的，是內(nèi)環(huán)線外普宅掛牌排名第一的寶山淞寶要知道淞寶可是寶山區(qū)政府的所在地，妥妥的發(fā)展中心或許也是因?yàn)樵缙趯毶降拈_(kāi)發(fā)定位，就是將淞寶作為寶鋼職工的配套區(qū)的存在，導(dǎo)致了淞寶也是以低總價(jià)的老破小公房為主所以我們看到，無(wú)論是內(nèi)環(huán)還是外環(huán)，上海當(dāng)下供應(yīng)的普宅數(shù)量其實(shí)是比較稀缺的即使有，更多的也是集中在這些以工人新村為主的城市開(kāi)發(fā)1.0板塊，在板塊定位上就很難是現(xiàn)在的城市重點(diǎn)核心區(qū)域那么供應(yīng)不足兩成的情況下，普宅的真實(shí)成交呢02上海成交的普宅里，占比不到30%怎么樣，聽(tīng)起來(lái)這個(gè)數(shù)字是不是并不算少但是各位要知道的是，文章開(kāi)頭其實(shí)我們提到過(guò)一套同樣內(nèi)環(huán)內(nèi)的房子，450萬(wàn)的普宅和500萬(wàn)的非普宅之間，稅費(fèi)差價(jià)至少可以有20萬(wàn)而為了可以減少稅費(fèi)，促進(jìn)成交，會(huì)出現(xiàn)做低的情況就好比文章開(kāi)頭我們提到的案例內(nèi)環(huán)內(nèi)一套總價(jià)450萬(wàn)的普宅，以及一套總價(jià)500萬(wàn)的非普宅，不僅二套首付的差距可以有100萬(wàn)，稅費(fèi)還能有20萬(wàn)的區(qū)別因此在真實(shí)的市場(chǎng)上，我們其實(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)有這樣將非普宅做低成普宅的情況尤其是在內(nèi)環(huán)內(nèi)，相比外環(huán)外低于230萬(wàn)/套的普宅標(biāo)準(zhǔn)，內(nèi)環(huán)內(nèi)450萬(wàn)/套的限制，總價(jià)更高，做低后能減免的稅費(fèi)也就更多加上中介小哥告訴我如今內(nèi)環(huán)內(nèi)的總成交價(jià)本就是在下滑，有大概10%-15%的空間也讓很多房東選擇適當(dāng)降低自己的房?jī)r(jià)但是在這樣的前提下，我們?cè)賮?lái)看上海普宅的成交數(shù)據(jù)近1年內(nèi)，所有普宅成交占全市總成交的29%并且三條環(huán)線普宅的成交，也都能占到該環(huán)線總成交的近30%這樣的數(shù)據(jù)確實(shí)看起來(lái)不算低但也正是因?yàn)橛辛耸袌?chǎng)做低的前提，我們可以推斷出真實(shí)的普宅成交量占比是要小于29%的此外，當(dāng)我詢(xún)問(wèn)中介小哥這些普宅的置換周期時(shí)，小哥告訴我10位業(yè)主里面70%左右都會(huì)在滿五年之后，開(kāi)始著手置換這也意味著，即使想要置換普宅的需求較為旺盛而無(wú)論是從掛牌這樣的供應(yīng)層面來(lái)看，還是具體的成交數(shù)據(jù)，普宅所占的市場(chǎng)份額，也只是很小的一部分好，到這里我們聊完了宏觀層面的數(shù)據(jù)維度，下面我們?cè)賮?lái)看看真實(shí)的普宅產(chǎn)品，到底都長(zhǎng)啥樣03也是沒(méi)想到，我們的普宅還有這幾個(gè)特征我拉了一下近1年內(nèi)上海已經(jīng)成交的普宅產(chǎn)品數(shù)據(jù)可以看到最明顯的特征就是絕對(duì)的小+絕對(duì)的老所有環(huán)線間成交的房源里，平均房齡都在20年以上，而戶(hù)型面積也僅僅保持在50平左右相比普宅低于140平的標(biāo)準(zhǔn)，低了足足90多平再給大家看一個(gè)比較夸張的案例，位于長(zhǎng)寧中山公園的華秀小區(qū)圖片來(lái)源：鏈家不僅從外立面看，就是純粹老破小的樣子而內(nèi)里的戶(hù)型還有這樣僅僅只有27平左右的超小套一，也就能緊巴巴的塞下一張床和少的可憐的活動(dòng)區(qū)而除了又老又破以外，這些普宅還是絕對(duì)的遠(yuǎn)在外環(huán)線以外，即使是近1年內(nèi)普宅掛牌最多的板塊，淞寶、嘉定老城、南橋、月浦、臨港新城基本都已經(jīng)是快到上海的邊界區(qū)域了絕對(duì)的老、絕對(duì)的小、還有絕對(duì)的遠(yuǎn)對(duì)于那些真正想要購(gòu)買(mǎi)普宅的人來(lái)說(shuō)，本就供應(yīng)量不多的普宅，連住宅的質(zhì)量也相對(duì)不太能保證04而這也是我們今天要分析普宅的原因其實(shí)關(guān)于上海市普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，最先是在2012年制定的，后來(lái)僅在2014年做過(guò)一次動(dòng)態(tài)調(diào)整至今已經(jīng)有長(zhǎng)達(dá)9年時(shí)間未做改變而9年之后，上海市場(chǎng)卻已經(jīng)發(fā)生了較大的變化第一，是如今上海的二手成交仍在下滑從今年3月開(kāi)始到6月，上海的二手成交已經(jīng)連續(xù)下滑了4個(gè)月，降幅高達(dá)47%第二，是來(lái)自購(gòu)房群體的改變不同于9年前上海的用戶(hù)還是以剛需為主，現(xiàn)在市場(chǎng)上更多需要滿足的其實(shí)是改善需求我挑選了上海各區(qū)域的一些重點(diǎn)板塊，一一咨詢(xún)了該板塊的中介小哥數(shù)據(jù)整理自：鏈家中介可以看到除崇明、松江九亭、奉賢金匯這樣比較偏剛需的板塊外，上海大部分板塊都是以置換客戶(hù)為主所以，在這樣的市場(chǎng)基本面下，能實(shí)現(xiàn)更低二套首付且更少稅費(fèi)的普宅，才是更能刺激改善需求的產(chǎn)品但是當(dāng)下上海的普宅都是什么情況呢首先，普宅的市場(chǎng)供應(yīng)不足整個(gè)上海市場(chǎng)的普宅，新房基本沒(méi)有，二手供應(yīng)更是不到兩成另一方面，普宅產(chǎn)品品質(zhì)堪憂即使普宅供應(yīng)量多的地方，要么是內(nèi)環(huán)內(nèi)老破小，要么位于上海郊區(qū)的邊界地帶本質(zhì)上現(xiàn)在的普宅，并沒(méi)有留給改善客戶(hù)很好的選擇所以在我看來(lái)，要想真的促進(jìn)上海二手的成交，或許是否可以適當(dāng)放寬普宅的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)讓更多價(jià)位較高，同時(shí)質(zhì)量也更好的產(chǎn)品作為普宅，從而促進(jìn)改善客戶(hù)的購(gòu)房需求大家覺(jué)得，要不要放寬普宅標(biāo)準(zhǔn)呢？以上為正文，來(lái)自Moon